Memento : las herramientas de la planificación urbana operativa

definiciones, bloques de construcción

Jean-Loup Menochet, agosto 2020

Algunas definiciones de uso

Unidad Urbana

Por « unidad urbana » se entiende una comuna o un grupo de comunas que incluye en su territorio una zona edificada de al menos 2.000 habitantes en la que ninguna vivienda está separada de la más cercana por más de 200 metros. Además, cada municipio en cuestión tiene más de la mitad de su población dentro de esta zona edificada ».

« Si la unidad urbana se extiende sobre varias comunas, todas estas comunas juntas forman una aglomeración multi-comunal o aglomeración urbana. Si la unidad urbana se extiende sobre una sola comuna, se denomina ciudad aislada.

El área de captación

Es la zona más pequeña donde los habitantes tienen las instalaciones y servicios más comunes. Se centra en una comuna o unidad urbana con al menos 16 de los 31 servicios intermedios identificados y el área de influencia se mide en el tiempo de viaje, por carretera durante las horas de menor afluencia a nivel de comuna.

La zona de empleo

Es un espacio que agrupa la mayor parte de los activos residentes y de trabajo y en el que las empresas pueden encontrar la mano de obra necesaria para su actividad. Se basa en los flujos de desplazamiento de la población activa observados en los censos.

El área urbana

La definición general de zona urbana establece que se refiere a « un conjunto de municipios, en una sola manzana y sin enclaves, constituido por un polo (unidad urbana) de empleo, y por municipios rurales o unidades urbanas en los que al menos el 40% de la población residente ocupada trabaja en el polo o en municipios atraídos por él ».

En 2010 aparece una diferenciación entre las áreas. Está esencialmente ligado al número de empleos ofrecidos, es decir..:

• 1.500 a 5.000 empleos para las « áreas pequeñas » urbanas;

• 5.000 a 10.000 empleos para las « zonas medias » urbanas;

• Más de 10.000 puestos de trabajo para el área urbana histórica, también conocida como « grandes áreas urbanas ».

La articulación de los diferentes sistemas de zonificación

La articulación general de los diferentes sistemas de zonificación se realiza según la tipología de los espacios. La normativa puede ser específica para ellos. Por ejemplo, los mapas comunales conciernen por defecto a las comunas rurales, a menos que decidan adoptar un PLU, mientras que las ciudades, por su importancia, su evolución urbanística, social, económica… tienen sus derechos de construcción gestionados por un PLU.

Asimismo, las agrupaciones de municipios no son homogéneas… Algunas se refieren a zonas de vocación rural y a sus propios problemas (mantenimiento de pequeñas actividades, esencialmente artesanales, agrícolas y de comercio local…), como la comunidad de municipios de « Coeur Lauragais al este de Toulouse »; otras tienen preocupaciones más urbanas relacionadas con el desarrollo económico terciario o industrial, la gestión de los flujos y el crecimiento demográfico (por ejemplo: SICOVAL al este de Toulouse).

El SCoT,

Los esquemas de coherencia territorial también siguen lógicas diferentes (SCoT de la gran aglomeración de Toulouse vs SCoT Lauragais). Son el resultado de una reflexión sobre las orientaciones estratégicas en una zona más amplia que la comuna o sus agrupaciones ; mientras que el enfoque de InterSCoT tiene por objeto una mutualización de las reflexiones a escala interdepartamental (Alto Garona y Aude, por ejemplo).

El SCOT fue creado por la ley SRU (Solidaridad y Renovación Urbana) de diciembre de 2000 como instrumento de planificación urbana para los municipios o sus agrupaciones que deseen adherirse a un proyecto territorial a nivel de la zona de vivienda, para armonizar y coordinar sus políticas en materia de urbanismo, vivienda, desarrollo económico, establecimientos comerciales, etc.

Debe tener en cuenta tres principios fundamentales..:

1. El equilibrio entre los espacios urbanos (optimización y redistribución en el espacio urbano : construcción de la ciudad dentro de la ciudad) y la preservación de las zonas utilizadas para las actividades agrícolas y forestales, así como la protección de las zonas y los paisajes naturales ;

2. La diversidad de las funciones urbanas y la mezcla social (funcionamiento en barrios homogéneos, solidaridad intergeneracional : guarderías vs. hogares de ancianos…) ;

3. Respeto al medio ambiente: no hay desarrollo sin tener en cuenta la cuestión del desarrollo sostenible. El PDU (Plan de Viaje Urbano) se convierte en obligatorio para las aglomeraciones de más de 100.000 habitantes).

Se elaboran por iniciativa de los municipios o sus agrupaciones competentes. Si hay una EPCI, por 2/3 de las comunas que representan la mitad de la población o la mitad de las comunas que representan 2/3 de la población. Está validado por el prefecto.

Una vez adoptado, el SCOT es oponible a los documentos de planificación urbana reglamentaria (PLU, PSMV, mapas comunales), documentos de planificación sectorial (PDU, PLH, SDC), documentos de planificación urbana operativa (ZAC, ZAD, asignación, OPAH) por un período de 10 años. Durante este período, el comité de dirección de la EPCI o del sindicato conjunto supervisa o actualiza el SCOT. Al final de los 5 años, comienza un período de revisión que no debe exceder los 5 años.

Los tres documentos principales que componen el SCOT :

• El informe de presentación..:

Un diagnóstico con análisis socioeconómico del territorio y determinación de las necesidades en materia de planificación, desarrollo, estado del medio ambiente, diferenciación de los medios (geográficos, físicos, demográficos, actividades/hábitat…) establecidos con la ayuda de organismos consulares (DIREN, DDAF, DDE, Agencias del Agua, asociaciones medioambientales u otros…).

• El PADD (Proyecto de planificación y desarrollo sostenible):

Es un documento ilustrativo que se estructura por el proyecto del territorio en torno a los puntos diagnosticados (mezcla social, PCT, comercio y actividades en zonas urbanas ; medio ambiente, patrimonio, tierras en zonas rurales…) y las consecuencias previstas sobre el medio ambiente.

Constituye legalmente la parte central del documento de planificación urbana que define los objetivos estratégicos del proyecto.

• Los DOO (documentos de orientación y objetivos) :

Contienen los 4 requisitos para los documentos de planificación local.

Primera prescripción:la zonificación general del territorio de SCOT; una división en grandes zonas con una vocación dedicada…

Segunda prescripción:la ubicación de los espacios naturales a proteger.

Tercera prescripción: los diagramas de sectores correspondientes a diagramas específicos con diferentes prescripciones por sector según la división del SCOT …tratando de no perder de vista la cuestión de la coherencia territorial

Cuarta prescripción:la ubicación de las reservas de tierra para el urbanismo operativo (ZAC, ZAD…)

PLU, planes de urbanismo local

Los Planes Locales de Planificación Urbana conservan la dimensión de gestión de la ley de suelo que fue el sello distintivo del P.O.S., pero también deben ser el soporte de un proyecto comunal. Es una herramienta de proyección de la comuna al servicio de un urbanismo operativo ; debe elaborarse respetando la consulta y el debate de manera transparente entre los diferentes actores del territorio. Puede ser revisado por iniciativa del prefecto (acontecimiento importante que hace incompatible el PLU ; PIG, SCOTT…) o del alcalde (proyecto municipal exitoso).

En el momento de su elaboración, el PLU debe ser compatible con diversos documentos (SCOT, SMVM en las regiones costeras (plan de valorización del mar), cartas de desarrollo y planificación intermunicipales, DTA (directivas de ordenación del territorio), ZPPAUP (zona de protección del patrimonio arquitectónico urbano y rural), sectores salvaguardados, planes departamentales de organización de los servicios públicos, PDU (plan de desplazamiento urbano), PLH (plan local del hábitat).

El PLU es un documento en 5 partes:

• El informe de presentación (análisis socioeconómico del territorio, estado del medio ambiente, expresión del proyecto comunitario y consecuencias previstas de este proyecto sobre el medio ambiente) ;

• El PADD : Directrices para la planificación y la toma en cuenta del desarrollo sostenible en el proyecto municipal (nuevo en comparación con el POS) ;

• Los documentos gráficos : las diferentes zonificaciones internas (U : áreas urbanas ; AU : área a urbanizar ; A : áreas agrícolas ; N : áreas naturales) ;

• El reglamento de planificación urbana (14 artículos reglamentarios. todo lo que no esté prohibido es posible) ;

• Los apéndices (documentos técnicos y limitaciones, redes y compatibilidad con los diversos planes, esquemas y alianzas territoriales).

La zonificación interna del PLU :

• Las áreas urbanas, se dividen en..:

Ua :Centro, ciudad histórica, corazón de la ciudad. La división puede ser refinada con zonas de tipo Ua1 o 1Ua…u otras (Ejemplo : ver la zonificación PLU de Toulouse).

Son zonas en las que deben concederse permisos de construcción, siempre que se cumplan los reglamentos de la PLU.

Ub :Área​s con un carácter predominantemente económico.

Uc :Áreas con predominio de viviendas colectivas.

Ud :Área urbana con un carácter predominantemente suburbano.

Ue :Pequeños espacios naturales. Jardines públicos, espacios verdes.

Ul :Derechos de paso ferroviarios (SNCF, tranvía, RER, metro…)

• Zonas a urbanizar, AU : son zonas a urbanizar con prioridad dentro del espacio urbano existente.

• Terreno agrícola, A : Prohibición de construir, excepto edificios agrícolas

• Espacios naturales, N : Prohibición absoluta de construir

Una alternativa para las comunidades rurales :

El mapa comunal es un documento simplificado de planificación urbana que delimita las zonas de la comuna en las que se pueden expedir permisos de construcción. Puede ampliar el perímetro de las zonas de nueva construcción o de los sectores de reserva para los establecimientos artesanales o industriales, pero no regula de manera precisa, como el PLU, la naturaleza o la ubicación de los edificios: la regulación es la del R.N.U (Reglamento Nacional de Urbanismo). Es una alternativa al PLU para las comunidades rurales.

Su preparación, a iniciativa del municipio, se simplifica (sin consulta obligatoria al público); debe respetar los principios generales enunciados en los artículos L.110 y L.121-1 del código de urbanismo (objetivos de equilibrio, gestión económica del espacio, diversidad de las funciones urbanas y mezcla social) y su aprobación es conjunta (municipio y Estado) tras someterse a una consulta pública por el alcalde.

Si el municipio forma parte de una EPCI competente en materia de urbanismo, la EPCI lleva a cabo el procedimiento.

EPCI (Establecimientos públicos de cooperación intermunicipal)

Los establecimientos públicos de cooperación intermunicipal (EPCI) son agrupaciones de comunas cuya finalidad es elaborar proyectos de desarrollo conjunto dentro de perímetros de solidaridad. Están sujetos a normas comunes homogéneas y comparables a las de las autoridades locales. Las comunidades urbanas, las comunidades de aglomeración, las comunidades de municipios, los nuevos sindicatos de aglomeración, los sindicatos de municipios y los sindicatos mixtos son EPCI.

Se distingue entre EPCI sin sistema fiscal propio, que son sindicatos que actúan en nombre de las autoridades locales (SIVU : Syndicat Intercommunal à Vocation Unique ; SIVOM : Syndicat Intercommunal à Vocation Multiple…) y EPCIs con sistema fiscal propio, que son entidades de agrupación municipal (Communauté Urbaine, Communauté d’Agglomération, Communautés de Communes, Syndicats d’Agglomération Nouvelle, Métropole).

EPCI con sistema fiscal propio

Los diferentes intermunicipalidades tienen una constante legislativa propia de la definición de la Comunidad de Municipios de julio de 1999: el objetivo del proyecto común y la continuidad territorial sin enclaves.

• Comunidad de Municipios :

« La Comunidad de Municipios es una EPCI que agrupa varios municipios en una sola manzana y sin enclave. Su finalidad es asociar a las comunas dentro de una zona de solidaridad con miras a elaborar un proyecto común de desarrollo y ordenación del territorio ».

Las condiciones « en una sola pieza y sin enclave » no se exigen para las comunidades de municipios existentes en la fecha de publicación de la Ley de 12 de julio de 1999 o resultantes de la transformación de un distrito o una comunidad de municipios en virtud de dicha ley (cf. arts. 51 y 56): Fuente INSEE.

Luego vienen las nociones de «  gabarit  » de la entidad creada ligada a la población agrupada en estos espacios. Vienen en orden creciente de tamaño..:

• La Comunidad de Aglomeración con un conjunto de « más de 50.000 habitantes en una sola manzana y sin enclave alrededor de una o más comunas centrales de más de 15.000 habitantes ", el umbral de 15.000 habitantes no se aplica si incluye la ciudad principal del departamento.

• La Comunidad Urbana que representa a más de 500.000 habitantes con al menos una ciudad de más de 50.000 habitantes dentro de ella. Su umbral de 500.000 habitantes se redujo a 450.000 con la ley n° 2010-1563 del 16 de diciembre de 2010 que crea las metrópolis.

• La Métropole : creada por la ley del 16 de diciembre de 2010, representa una zona urbana con una población de más de 500.000 habitantes.

• Los Syndicats d’Agglomération Nouvelle son grupos específicos creados a raíz de la llamada ley « Rocard » del 13 de julio de 1983 para administrar nuevas ciudades.

Este estatuto reemplaza una estructura legal anterior, el Sindicato Comunitario de Gestión (SCA) de Ville Nouvelle. Algunos de estos sindicatos se han transformado en comunidades de aglomeración. De las 9 creadas en 1984, 4 permanecerán en 2013 : SAN de Sénard-Ville nouvelle (8 comunas : 101641 habitantes), SAN Ouest Provence (6 comunas : 99599 habitantes), SAN du Val-d’Europe (5 comunas : 27253 habitantes), SAN de Sénart-en-Essone (4 comunas : 17003 habitantes).

GPV (Proyectos principales de la ciudad)

El GPV, un instrumento particular para la planificación urbana operativa :

Se trata de un proyecto global de desarrollo social y urbano destinado a reintegrar uno o más distritos en la dinámica de desarrollo de su aglomeración. Proporciona a los poderes públicos los medios para llevar a cabo operaciones de renovación urbana de gran envergadura en el marco de un « contrato de ciudad » con el fin de detener la marginación de los barrios en dificultad. El reto es reconstruir la ciudad sobre sí misma en una lógica de integración de los barrios de viviendas sociales en el tejido urbano en una lógica de cohesión social, limitando la expansión urbana en una perspectiva de desarrollo sostenible…

Hoy en día hay alrededor de cincuenta GPVs que son los sucesores de las GPU (Grandes Proyectos Urbanos) creadas en 1992 después de los disturbios de Vaux en Velin, y de una política específica para los barrios en dificultad llamada «  política de la Ville  » iniciada en los años 80.

ZUS, ZRU y ZFU: medidas de política urbana para la revitalización de ciertas zonas urbanas.

Se han creado zonas específicas con el objetivo de « estrechar » la naturaleza de la ayuda financiera asignada en el marco de las acciones identificadas:

• ZUS: (Área Urbana Sensible) barrios caracterizados por grandes áreas de viviendas degradadas.

• ZRU: (Área de revitalización urbana) caracterizada por ZUS con una alta tasa de desempleo y una alta tasa de no graduados con un bajo potencial fiscal. Se benefician de una ayuda financiera especial.

• ZFU : (Zona Franca Urbana) son ZRU que tienen al menos 8500 habitantes y presentan importantes índices de dificultades identificadas. Se prevé una ayuda específica y significativa para el establecimiento de empresas.

Las zonas de protección

El ENS (Área Natural Sensible )

Esta noción fue instituida por la ley del 31 de diciembre de 1976, a raíz de los perímetros sensibles establecidos por decreto en 1959 para limitar la urbanización incontrolada de las costas.

Se trata de un instrumento para la protección de los espacios naturales mediante la adquisición de tierras o mediante el acuerdo con los propietarios públicos o privados con el fin de protegerlos para que estén abiertos al público. Es el ámbito de intervención de los Consejos Generales en el marco de su política medioambiental departamental.

Estas áreas también contribuyen al Marco Verde y Azul nacional tras la Mesa Redonda del Medio Ambiente de Grenelle.

La ZPPAUP (Zona de Protección del Patrimonio Arquitectónico, Urbano y Paisajístico)

Son el resultado de un sistema introducido por el Estado con la ley de descentralización del 7 de enero de 1983. El objetivo es la preservación del patrimonio paisajístico y urbano y la valorización de los barrios o lugares de valor arquitectónico o histórico en la continuidad de la ley de Malraux (perímetro de preservación de 500 metros alrededor de un monumento histórico) pero sustituyéndolo por un « perímetro inteligente ».

La AVAP

Han sustituido a los ZPPAUP desde la ley Grenelle II del 14 de julio de 2010 integrando, además, los objetivos de desarrollo sostenible (energía, medio ambiente, consulta a la población, etc.) con vistas a la coordinación con el PLU. Los antiguos ZPPAUP mantienen sus prerrogativas hasta el 14 de julio de 2015.

El PSMV (Plan de respaldo y valoración)

El PSMV es un documento de planificación urbana que sustituye a un PLU dentro del perímetro de una zona protegida ; es oponible a terceros. Es por naturaleza más prescriptiva que la PLU y se centra en las normas de protección del patrimonio construido existente y en las prescripciones arquitectónicas del sector. Todos los trabajos de acondicionamiento interior y exterior deben ser objeto de una solicitud y autorización escrita, previa consulta con el Arquitecto de Bâtiments de France. También puede ser necesario renovar las fachadas de los edificios de acuerdo con la naturaleza y el color de los materiales utilizados.

El archivo PSMV es de la misma naturaleza que el de un PLU e incluye los siguientes documentos :

• Un informe de presentación en el que se especifique el proyecto y sus repercusiones en el medio ambiente, la planificación local, las directrices de desarrollo y la política de la comunidad en las esferas de la protección, la salvaguardia y el mejoramiento de la zona en cuestión ;

• Un reglamento que especifica las normas, restricciones y servidumbres aplicables en las zonas delimitadas.

Documentos gráficos que especifican las diferentes zonas incluidas en el PSMV (distritos con diferente arquitectura…), las servidumbres correspondientes así como los documentos complementarios definidos por el artículo R123-13 del Código de Urbanismo (zonas de prelación, plan de zonas con riesgo de exposición al plomo…).

La elaboración del PSMV es una competencia del Estado, ejercida por el Prefecto. Sin embargo, las autoridades competentes están involucradas, en particular con la orden de 28 de julio de 2005.

Procedimientos de desarrollo

Para permitir la intervención, la caja de herramientas del promotor y de la autoridad pública debe poder manejar una combinación de herramientas que permitan actuar en perímetros de acción más o menos extensos (parte de un distrito, subdivisión, parcela). La autoridad pública desempeña un papel central como propietaria del proyecto : además del cumplimiento del código de urbanismo, la elección de los actores operativos, los medios financieros y otros estudios de impacto en el territorio previsto aguas arriba, debe considerar también los medios legales para las operaciones inmobiliarias (compra, venta, reestructuración de parcelas en función del proyecto en cuestión, etc.).

Se trata de una zonificación de intervención específica con sus propios reglamentos (ZAC, Subdivisión, etc.), procedimientos de adquisición de parcelas (DPU Urban Preemption Right) respetando las limitaciones dictadas por las orientaciones estratégicas definidas por la comunidad (PDU Urban Displacement Plan) y, eventualmente, la búsqueda de un enfoque medioambiental relacionado con el proyecto (por ejemplo, HQE Development).

la ZAC (zona de desarrollo concertado)

El procedimiento BIA es uno de los principales instrumentos de la acción pública en la planificación. Fue instituido por la LOF (Ley de Orientación del Territorio) de 1967 para sustituir a las ZUP y facilitar la consulta entre las autoridades públicas y los promotores privados. Dotadas originalmente de un régimen que derogaba los documentos de planificación urbana, la reforma urbanística de 1976 exigía que las ZAC fueran compatibles con la SDAU (Schéma Directeurs d’Aménagement et d’Urbanisme) y que estuvieran ubicadas en las zonas de urbanización o de urbanización del POS. No obstante, podrían disponer de una regulación autónoma: el PAZ o plan de desarrollo de la zona. La ley SRU de 13 de diciembre de 2000 elimina la necesidad de que los nuevos ZAC tengan ese plan y los somete al PLU de la comuna. El procedimiento para la creación de las ZAC es una iniciativa de una entidad pública que desea organizar un espacio en el marco de su política de desarrollo. Por lo general, a través de una empresa semipública encargada del proyecto y en relación con los promotores, definirá el programa de instalaciones públicas que se construirán en la zona, así como el programa general de construcciones que se llevarán a cabo en la zona.

La ZAD (zona de desarrollo diferido)

Se trata de un área en la que un promotor (autoridad local, SEM o EPCI) tiene un derecho de prelación, actualmente de 6 años, sobre todas las ventas de bienes inmuebles o derechos sociales. El propósito de este sistema es construir reservas de tierra que estén a salvo de la especulación y evitar que el precio de la tierra necesaria para un proyecto público se dispare cuando se anuncie el proyecto. Las ZAD se crean por decreto prefectoral, sea o no propuesto por la comuna o la EPCI competente. Las PreZAD pueden ser creadas por un máximo de 2 años para evitar la especulación entre el anuncio de la creación de la ZAD y su surgimiento real.

El DPU (Derecho de Prelación Urbana)

Al igual que la ZAD, el objetivo de la DPU es ofrecer la posibilidad a una autoridad local, dentro de un perímetro definido, de adelantarse a la venta de una propiedad para llevar a cabo una operación de desarrollo. Es a iniciativa de los municipios sin límite de tiempo.

• Si tienen un PLU, el DPU puede crearse en zonas U o AU del PLU o en zonas de protección (extracción de agua, perímetro sujeto a PPR (plan de prevención de riesgos tecnológicos, humedales o prevención de inundaciones, áreas salvaguardadas…)  ;

• Si están equipados con mapas comunales, los sectores de la SPP deben estar destinados a la realización de equipos definidos por deliberación en el consejo municipal.

Las asignaciones

La subdivisión es un proceso de división de una propiedad en lotes con el propósito de construir principalmente viviendas, pero también hay subdivisiones industriales o comerciales. Su carácter a menudo monofuncional, su fuerte contribución al fenómeno de la periurbanización, el consumo de tierras agrícolas y sus repercusiones ecológicas y energéticas plantean la cuestión de si razonamos en términos de mezcla social y espacial o de la integración de los principios del desarrollo sostenible en el acto de la construcción y el desarrollo. El principal actor en el proceso de creación es el promotor, que dispone de capital suficiente para adquirir una zona que no se puede construir, generalmente en las afueras de una zona urbanizada, y luego lleva a cabo el mantenimiento y la reparación, así como la división en lotes del terreno a construir, y finalmente lo comercializa. El desarrollo de las adjudicaciones está regulado por el código de urbanismo, en particular los artículos L 442-1 y siguientes, L480-4-1, L 480-15 y R 442-1 y siguientes. El 1º de marzo de 2012 entró en vigor un decreto de 28 de febrero de 2012, por el que se simplifica el sistema de instrucción y los plazos de los permisos de construcción en las urbanizaciones.

El eco-distrito

El eco-vecindario puede tomar la forma de una subdivisión. A menudo emana de la voluntad de una autoridad local, como el ejemplo del eco-distrito « Les Courtils » en Bazougue-sous-Hédé (Ille et Vilaine) que se regula por un pliego de condiciones que tiene en cuenta la naturaleza de los materiales de construcción, Para que las comunidades rurales puedan inspirarse en los barrios ecológicos, el Gobierno publica un marco de referencia con textos y ejemplos de referencia en materia de desarrollo sostenible.

El plan de viaje urbano (PDU)

El Plan de Viaje Urbano (PDU) es un instrumento de planificación, establecido para 10 años, con el fin de promover un desarrollo armonioso y controlado del territorio con la preocupación de una cultura común de transporte urbano e intermunicipal. Se articula en un área determinada llamada Perímetro de Transporte Urbano (PTU) que afecta a todos los medios de transporte. También debe incluir un componente de evaluación ambiental, promover medidas para limitar las emisiones de gases de efecto invernadero, ahorrar energía y limitar el impacto de los viajes en la Red Verde y Azul (TVB).

Certificación de desarrollo HQETM

No se trata de un reglamento o una etiqueta, sino de un enfoque voluntario para gestionar la calidad ambiental de un proyecto. Se inspira en un aspecto estrictamente territorial, en la interfaz de los esquemas de coherencia territorial (SCoT), el planeamiento urbano local (PLU), o la Agenda 21, y el sistema de referencia técnica HQE adaptado al edificio. Define un marco para llevar a cabo operaciones de desarrollo integradas en su territorio, cuya gestión del proyecto garantiza la buena gobernanza y la viabilidad del programa a lo largo del tiempo. También pretende ser un instrumento para la adopción de decisiones y tiene por objeto apoyar a las autoridades locales y a los promotores públicos o privados en la realización de operaciones de desarrollo urbano que integren los tres componentes principales del desarrollo sostenible (económico, social y ambiental). Se trata de todas las operaciones de desarrollo, independientemente de su tamaño, procedimientos, territorios o destinos (de renovación o nuevos, urbanos o rurales, de vivienda o de actividades).